פסק-דין בתיק עע"ם 3496/10

           בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (השופטת ש' גדות) מיום 18.3.2010, שבו נדחתה עתירה נגד החלטתו של המשיב שלא לצרף את המערער לחוזה שכירות בדירה ציבורית בבעלות חברת "עמידר" (להלן: החברה המשכנת, או עמידר).

השתלשלות העניינים ועיקרי העובדות הצריכות לעניין

1.        בשנת 1968 העמידה המדינה לרשות הורי המערער, מכוח זכותם של ההורים כעולים חדשים, דירה בת 3 חדרים הנמצאת ברח' נורית 2, הרצליה (להלן: הדירה). כעשרים שנים מאוחר יותר, ביום 7.11.86, פנה המערער למשרד הבינוי והשיכון (להלן: המשיב) בבקשה לאחד את זכאותו לסיוע במשכנתא לצורך רכישת דירה עם זכאותו של אחיו הצעיר, ניסים קטש (להלן: האח). זאת, לטענת המערער, משום שמצבו הבריאותי לא אפשר לו עוד נסיעות לתל אביב ממקום מגורי המשפחה בהרצליה, ומשום שלא מצא עבודה בקרבת מקום.

           בקשת איחוד הזכאויות אושרה רק בחלוף 5 שנים, ביום 3.2.1992. זאת, לאחר שהמערער הגיש עתירה לבית משפט זה (בג"ץ 120/87 שלמה קטש נ' משרד הבינוי והשיכון) וזו נדחתה משום שלא מוצו ההליכים שיכול היה המערער לנקוט בהם, ומשפנה המערער בשנית, בהמלצת בית משפט זה בעתירה שנדחתה, לגורמים המוסמכים לבחינת החלטת הדחייה מחדש. בסופו של יום, משאושרה הבקשה לאיחוד הזכאויות החליט המערער לא להשתמש בה. זאת לטענתו בשל עליית ערך הדירות וירידת ערך המשכנתא בשנים אלה באופן שהוביל לאיון יכולתו להשתמש בזכאויות המאוחדות על מנת לרכוש דירה בתל אביב. יצוין, כי המערער הגיש גם תביעה נזיקית ובה דרש פיצוי על הנזקים שגרם לו המשיב באי היענותו במהירות הנדרשת לבקשה לאיחוד זכאויות. תביעתו נדחתה מטעמי התיישנות, כיוון שהוגשה 10 שנים לאחר החלטת המשיב בדבר איחוד הזכאויות. המערער הגיש על החלטה זו של בית המשפט המחוזי בירושלים ערעור לבית משפט זה (ע"א 4262/03 שלמה קטש נ' משרד הבינוי והשיכון), שנדחה אף הוא.

           ברקע הדברים יצוין, כי המערער היה, במשך שנים מספר, אפוטרופסו של האח הצעיר. בשנת 1993, לאחר מות אמם של המערער ואחיו ובעקבות פניית אחיותיהם לרשויות הרווחה ובירורים שעשו אלה, הוחלט על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (השופט ח' פורת) להעביר לידי האחיות את האפוטרופסות על האח החסוי בכל הנוגע לטיפול היום-יומי בחסוי, והאפוטרופסות בנוגע לרכושו של החסוי הועברה לקרן לטיפול בחסויים. בהחלטה זו של בית המשפט המחוזי נאבק המערער בכל הערוצים המשפטיים שעמדו לרשותו - הוא הגיש ערעור על ההחלטה, פנה למשטרה בתלונה על עדות שקר של האחיות בפני בית המשפט המחוזי, ולאחר שתלונתו לא הובילה לחקירה פלילית עתר לבית משפט זה (בג"ץ 2112/98 שלמה קטש נ' מדינת ישראל), ואף פנה בבקשה לדיון נוסף (דנג"ץ 4685/98 שלמה קטש נ' מדינת ישראל). פניות אלו נדחו, והחלטת בית המשפט המחוזי נותרה על כנה. חודשים ספורים לאחר החלטת בית המשפט המחוזי, ביום 19.12.1993, חתמה עמידר עם האח חוזה שכירות כדייר ממשיך יחיד בדירת ההורים.

2.        אשר למערער, הוא עבר לתל אביב והתגורר בה בשכירות, החל מחודש מאי 1993 ועד לחודש פברואר 2006, תוך שהוא נעזר לצורך כך במשיב, שהכיר בו כזכאי לסיוע בשכר דירה. בשנת 2006 ביקש המערער לשוב לדירה בהרצליה, ולהצטרף לחוזה השכירות מול המשיב. בקשתו סורבה, בשל העובדה כי לא התגורר בדירה עובר להגשת הבקשה. לאחר שהגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים, וזו נדחתה מחמת אי מיצוי הליכים, פנה המערער לעמידר, היא החברה המשכנת, וביקש לצרפו לחוזה השכירות. ביום 7.5.2009 נמסר למערער כי וועדת האכלוס העליונה של החברה המשכנת דחתה את בקשתו, כיוון שלא עמד בתנאי הסף לזכאות לדיור ציבורי, וכי אין מניעה כי יתגורר עם אחיו בדירה כדייר ללא חתימה על חוזה השכירות.

           על החלטה זו הגיש המערער עתירה מנהלית, שנדחתה ביום 18.3.2010 בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (השופטת ש' גדות). בית המשפט לא מצא פגם בהחלטת המשיב, ולפיכך קבע כי אין מקום להתערב בה. על פסק-דין זה הוגש הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

3.        בכתב הערעור שב המערער על טענותיו ותלונותיו בנוגע לטיפולו של המשיב במצבו ובמצב אחיו לאורך השנים. למעשה, לטענת המערער, צירופו לדיור הציבורי כדייר חוזי יתקן את העוולה שנעשתה לו בידי המשיב משלא אישר את זכאותו למשכנתא בעת שהתבקשה, כאשר יכול היה לקנות באמצעותה דירה לו ולאחיו. בנוסף טוען המערער, כי יש לראותו כזכאי לדירה מלכתחילה, משום שהתגורר בה עם הוריו בעת הגעתו ארצה בתור עולה חדש.

4.        המשיב טוען, כי נוכח השימוש שעשה המערער בסיוע שניתן לו במשך כ-16 שנים לצורך מגורים בשכירות, אין לטענת המערער בדבר זכויותיו בדירה על מה שתעמוד. המשיב נסמך על נוהל מס' 08/05, הקובע את התנאים להקצאת דירות בשיכון הציבורי ("הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי", להלן: נוהל הקצאת הדירות), ומבהיר כי המערער אינו עומד בתנאים לזכאות לדירה בשיכון הציבורי. באשר לטענה בדבר זכאותו של המערער כדייר ממשיך, שהתגבשה מכוח מגוריו עם הוריו בדירה בעת עלייתם ארצה, הרי שלטענת המשיב לוקה העתירה בשיהוי כבד - שכן ההחלטה בדבר זכאות אחיו של המערער להיות דייר ממשיך בדירה לאחר מות ההורים התקבלה עוד בשנת 1993 - ואין בידי המשיב היכולת לבחון אם אמנם הגיש המערער בקשה במועד הרלוונטי להיות מוכר כדייר ממשיך, וסורב.

דיון והכרעה

           כאמור, המערער מעלה שתי טענות לפיהן עומדים לזכותו שני מסלולים המקנים לו, כל אחד לחוד ושניהם יחדיו, זכאות לשכירות - למצער, משותפת עם אחיו - בדירה. טרם נבחן את המסלולים עצמם, נציג את המסגרת הנורמטיבית לדיון.

5.        ההסדרים הנורמטיביים החולשים על הסוגייה העומדת בפנינו הם חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי התשנ"ח 1998 (להלן: החוק, או חוק זכויות הדייר), והנהלים והתקנות שהותקנו מכוחו. החוק קובע, כי הזכאות בדירה ציבורית תעבור לדייר ממשיך, בתנאים מסוימים. דייר ממשיך, על פי הגדרת החוק, הוא "בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי" (שם, סעיף הגדרות).

דייר ממשיך

6.        המסלול המרכזי המוביל לטענת המערער למסקנה כי הוא זכאי לזכויות בדירה מבוסס על הטענה כי יש להכיר במערער כדייר ממשיך, מכוח הקצאת הדירה להוריו בעת עלייתם ארצה בשנת 1968. כך לטענת המערער יש לראות בחוזה השכירות שנערך להוריו עם החברה המשכירה חוזה תקף גם כלפי חמשת ילדי ההורים שנרשמו כדיירים בדירה, ולשיטתו מכוח חוזה זה - כמו גם מכוח תעודת העולה שקיבלו ההורים ובה רשומים גם ילדיהם - המדינה התחייבה להעניק זכויות לילדים - ולמצער, לאלו שנותרו בדירה - עד ליום מותם.

           בשנת 1993 הוכר ניסים קטש, האח הצעיר של המערער שהוא נכה וסובל ממחלת נפש, כדייר ממשיך בדירה, לאחר פטירת הוריו. לפי קביעת בית המשפט קמא המערער לא התגורר בדירה באותה עת.

           על פי הנהלים המקובלים, נחתם עם אחיו חוזה שכירות לאחר אישור ועדת האיכלוס העליונה. בית המשפט קמא קבע עוד כי המערער לא התגורר בדירה במשך שנים רבות, ולפיכך אינו עונה על תנאי הסף הקבועים בסעיף 5 לנוהל הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי. לפיכך, ונוכח קביעה זו, נראה כי לא קמה למערער זכאות כדייר ממשיך כמבוקש על ידו לחוזה ביחד עם אחיו.

7.        יתרה מכך, כפי שמציין המשיב בסיכומיו, גם אם היה המערער מבקש לתקוף את ההחלטה להכיר באחיו ולא בו כדייר ממשיך, הרי שמדובר בהחלטה שהתקבלה לפני כ-18 שנים, וברי כי מדובר בשיהוי כבד ביותר שאינו מאפשר העלאת טענה זו כעת. המערער נעזר במשיב לצורך תשלום שכר דירה במקום אחר במשך שנים ארוכות, ונראה כי מתקיים היסוד הסובייקטיבי של וויתור על זכותו מצידו (ראו עע"ם 1663/09 עזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם, 25.11.2010), (להלן: עניין ביטון), סעיף י"ז). סוגיה זו מצדיקה דחיית טענה זו גם בלא להידרש לסוגיית הנזק האובייקטיבי שנגרם לרשות בשל השיהוי הכבד, ובלא לבחון האמנם היה אי רישומו של המבקש כדייר ממשיך, בלתי ראוי (וראו עת"מ (ת"א) 1328/07 ברזילי יפי נ' משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם, 31.7.2007), שם נדחתה עתירה בעניין דומה בגין הגשתה בשיהוי של חצי שנה בלבד).

זכאות חדשה לדיור ציבורי